May 01

Előleg vagy foglaló? Nem mindegy

Számtalan esetben fordul elő, hogy a szerződni kívánó felek nem tudnak különbséget tenni a foglaló és az előleg között,
vagy éppen szinonim fogalmaknak tekintik őket, ami akár súlyos károkat is okozhat nekik bizonyos helyzetekben.
Leginkább ingatlanügyletek kapcsán találkozunk a foglaló és az előleg kifejezésekkel, ahol az adásvétel tárgyát nem egy
összegben fizetik ki.
Mi a közös a foglalóban és az előlegben?
A szerződés teljesülése esetén a foglaló vagy előleg címén átadott összeget bele kell számolni a vételárba. Ennélfogva a
vételár részét képezik majd, tehát ha problémamentesen, a szerződő felek akaratának megfelelően lezajlik az adott ügylet,
akkor a gyakorlatban nincs eltérés a két fogalom között.
Mi a különbség?
Az előleg és a foglaló között a jogkövetkezményeiket tekintve, az ügylet meghiúsulása esetén van meghatározó különbség.
Az előleg a szerződés meghiúsulása esetén is visszajár a vevőnek, így nincs biztosítéki, szankciós jellege, inkább egy
jelképes értékű előrefizetés. Más kérdés, hogy a felek esetlegesen érvényesíthetik azon káraikat, melyek abból eredtek,
hogy az ügylet nem ment teljesedésbe.
A foglaló kizárólag akkor jár vissza, ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős
(például egy természeti katasztrófa kárt okozott az ingatlanban), vagy mindkét fél felelős.
Az előleg összegének megállapítása teljes mértékben a felekre van bízva, jogilag nincs korlátozva a mértéke.
A foglaló összege is alapvetően a felek megállapodásától függ, a gyakorlatban leginkább a szerződési érték 10
százalékának megfelelő foglalót szoktak alkalmazni. A foglaló összege ennél alacsonyabb és magasabb is lehet, azonban a
bíróságnak joga van arra, hogy a túlzott mértékű foglaló összegét a fél kérelmére mérsékelje.
Érdekesség, hogy az előleget – a foglalóval szemben – a hatályos polgári törvénykönyvünk (Ptk.: 2013. évi V. törvény) nem
is szabályozza.
Ezzel szemben a foglalót a Ptk. világosan büntető jellegű szerződési biztosítékként kezeli. Azért büntető jellegű, mert
amennyiben a szerződés meghiúsul, úgy a szerződésszegő félre a foglaló összegével megegyező fizetési kötelezettséget
ró.
Vegyünk egy konkrét – ingatlan-adásvétellel kapcsolatos – példát a foglaló vonatkozásában!
A foglaló átadását követően ha az eladó visszalép az ingatlan-adásvételi szerződéstől, mert meggondolja magát és másnak
szeretné eladni a lakást (esetlegesen egy jobb áron, mint az eredeti vevőnek kínálta), akkor az adásvételi szerződés az
eladó hibájából nem jön létre és így a kapott foglaló összegét kétszeresen köteles visszatéríteni a vevő részére.
Ha pedig a vevő néz ki esetlegesen magának más ingatlant, és az eredeti adásvétel tárgyát képező ingatlant már nem
kívánja megvásárolni, akkor neki, azaz a vevőnek felróható okból hiúsul meg a szerződés, így ő az adott foglalót elveszíti.
Természetesen, számtalan más példát is lehet hozni a szerződő felek felróható magatartása tekintetében, ami megalapozza
a foglaló szankciós jellegét, következményét.
Hogyan biztosítsuk be magunkat?
Ha bizonytalanabb ügyletről van szó, akkor vevőként kizárólag előleget érdemes adni (illetve eladóként előleget átvenni).
PDF – Adózóna.hu

  • 1 –
    Amennyiben komoly a vételi szándék és a szerződő biztos benne, hogy tudja teljesíteni a szerződésben foglalt feltételeket,
    akkor foglalót érdemes átadni/átvenni, azzal, hogy annak komoly anyagi vonzatai is lehetnek.
    Fontos a szerződésben egzakt módon megnevezni az átadott pénzösszeg foglaló jellegét, mivel egy pénzösszeg csak és
    kizárólag akkor minősül foglalónak, ha ez a minősége, rendeltetése a szerződésből egyértelműen kitűnik. A szerződésben
    tehát utaljunk arra, hogy a kikötött összeg átadására a szerződés megerősítéseként került sor. Mint például:
    „A felek a szerződés aláírásakor átadott összeget kölcsönösen foglalónak tekintik, egyúttal kijelentik, hogy tisztában vannak
    a foglaló jogi hatásaival és jogkövetkezményeivel”.
    Javasolt a Ptk. által meghatározott – fentebb részletezett – jogkövetkezményeket is beleírni az adásvételi szerződésbe, hogy
    a felek számára egyértelmű legyen a foglaló jogi természete. Ha a szerződéskötés biztosítékáról nem derül ki világosan a
    szövegből, hogy foglaló jogcímen került átadásra, akkor előlegnek minősül!
    Érdemes azt is tudni, hogy a foglaló a szerződés megkötésekor, de előtte vagy utána (például átutalás esetén) is átadható,
    vagyis a szerződés aláírásától eltérő időpontban is át lehet adni a foglalót.
    A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés egyéb következményei alól nem mentesíti a vétkes
    felet, azonban a szerződésszegés miatt fizetendő esetleges kötbér és kártérítés összege a foglaló összegével csökken.
    A foglalóról szóló pontos törvényszöveg így szól:
    „(1) A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás
    megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.
    (2) Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg,
    amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
    (3) A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
    (4) A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A kötbér és a
    kártérítés összege a foglaló összegével csökken.
    (5) A túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti.“ (Ptk. 6:185. §)
About the Author:


Leave a Comment!

Your email address will not be published. Required fields are marked *